Нов шанс да си върнем заграбените чрез заменки гори! Зелени Закони с подробен анализ как се стигна до скандално ниското обезщетение за заменките

Държавата отказваше да предостави докладите, но бе задължена от съда да го направи, след като природозащитната организация WWF осъди Изпълнителната агенция по горите.

Основните изводи от нашия анализ са, че оценките в докладите (налични на този линк) са направени изключително непрофесионално с видими грешки или манипулации на данните и информацията в тях с цел занижаване пазарните оценки на голяма част от държавните имоти, водещо до занижаване и размера на незаконната държавна помощ, която трябва да се възстанови.

Най-масовите примери за грешки и манипулации, водещи до занижаване на пазарните оценки, са:

- В много от представените доклади не са посочени конкретни данни за сделките, използвани като пазарни аналози, освен обобщени средни цени от определен брой сделки, което позволява безконтролното манипулиране на данните за тези цени чрез включването и изключването на произволни сделки.

- Във всички доклади са включени преобладаващо сделки за имоти с видимо недействителни (фиктивни, симулативни) цени от под 1 лв./кв.м, често в съседство с имоти, за които в справките са посочени цени от над 50-100 лв./кв.м. Фиктивните цени се декларират масово от физически лица и по-рядко от фирми с цел неплащане на местни данъци и нотариални такси. Използването на такива сделки като пазарни аналози занижава с десетки пъти осреднените цени в района, а от там и пазарната оценка.

- В повечето доклади са изпуснати сделки, които дават най-добри индикации за реалните пазарни нива: (а) сделки със самите заменени гори, продадени или ипотекирани на многократно по-висока цена (напр. в докладите за Балчик, Варна, Каварна, Смолян); (б) сделки, които са налични в докладите на съседни заменки (Камчийски пясъци, Карадере, Варна, Крайморие); (в) сделки от свободния пазар (Камчийски пясъци, Каварна, Рила, Иракли, Пирин, Крайморие, Смолян).

- В докладите за Рила са използвани справки за сделки в общините Костенец и Ихтиман на 30 км разстояние от териториите със заменки в района на с. Говедарци, а не са използвани сделки от района.

- В някои доклади като пазарни аналози са използвани сделки, които не са резултат от свободния пазар, а продажби на държавни имоти от публични институции възоснова на административно определени цени (Камчийски пясъци, Балчик, Карадере, Варна), сделки между свързани лица като роднини или търговски дружества с общ собственик (Рила, Каварна) или прехвърляне на имот по алеаторни договори срещу задължение за грижи (София).

- В нито един доклад не са използвани коефициенти за корекция на цените на имотите от пазарните аналози по отношение на параметри като размер на имотите, достъп до инфраструктура, атрактивност, перспективи за урбанизиране и т.н. В същото време, в повечето доклади са включени като пазарни аналози сделки за имоти, които са разположени в недостъпни територии без никакъв инвестиционен потенциал.

- В някои доклади като пазарни аналози са използвани сделки, касаещи продажбата на много имоти или за имоти с хотелски сгради, а в докладите общите цени по тези сделки са използвани за единичен имот, без да се извади стойността на останалите имоти в сделката (Карадере, Варна) или без да се извади стойността на сградите (Рила). В някои случаи (Балчик, Каварна, Иракли, Варна, Пирин, София) използваната в оценката цена по дадена сделка е изкуствено занижена, като не е отчетено, че тази цена не касае цялата площ на съответния имот, а продажбата на идеални части от него.

- Не е отчетен фактът, че някои заменки са включени в обхвата на приложени ОУП или ПУП и представляват гори в урбанизирани територии - Артстрой турс ООД и Трейшън клифс енд спа резорт АД.

В резултат на гореописаните грешки или манипулации са се получили няколко скандални резултата:

- В много случаи (напр. Камчийски пясъци, Балчик, Варна, Пампорово и др.) определените „пазарни оценки“ са значително по-ниски от „административно определените цени“, в резултат на което част от бенефициентите вместо да възстановят незаконна държавна помощ, ще могат да получат крупни суми обратно от държавата (напр. Мирта инженеринг ЕООД, Евг. Станева, Трейшън клифс голф енд спа ризорт ЕАД, Г. Ганчев и др.)

- В няколко случая на заменки извършени в сходен период и за държавни гори, разположени в близост едни до други, определените „пазарни оценки“ се различават значително, което е индикация за толериране на едни бенефициенти спрямо други:

- пазарната оценка за държавните гори, придобити от Гладиола Стойчева Генова на 18.11.2008 г. е 38 лв./кв.м, а за придобитите в съседство гори от Мирта инженеринг ЕООД и Бета форест ЕООД на 07.05.2007 г. – между 1 и 2 лв./кв.м.

- пазарната оценка на държавните гори в м. Сребристия бряг, придобити на 17.07.2007 г. от Ол сийз пропърти ООД и Ол сийз пропърти 2 ООД е 19.35 лв./кв.м, а на разположените в съседство държавни гори, придобити от Димитър Димитров и Теди-СМ ЕООД през 2008-2009 г. – съответно 1 лв./кв.м и 6 лв./кв.м.

- пазарната оценка на придобитите държавни гори от Явор Хайтов (както и за Господинов ЕООД, Коста Геров, Браверс ЕАД и Община Варна) са два пъти по-ниски – около 18 лв./кв.м, спрямо оценките за горите придобити в същия квартал от „Артстрой турс“ ООД, „Ви ен жи“ ООД, Мария Войникова и Георги Бабев – около 30 лв./кв.м, въпреки факта, че всички тези заменки са в кв. Виница с изключително атрактивно разположение и всички те са направени в рамките на няколко месеца между септември 2008 и януари 2009 г.

- пазарната оценка на придобитите от Христо Калеев държавни гори на самия бряг на плаж Приморско-Юг е 4,30 лв./кв.м, а придобитите от Валентин Бялков само 5 месеца по-късно трудно достъпни държавни гори на 2 км от плажа Приморско-Юг са оценени на 5,10 лв./кв.м, без оглед на факта, че и двете цени са крайно занижени.

- пазарната оценка на придобитите от Росица Станева държавни гори в центъра на с. Панчарево е 2 лв./кв.м, което е с 50 пъти по-малко от пазарните оценки на сходните по разположение гори, придобити от Инвест строй 7 ООД и И.Р. Строй ООД в с. Бистрица и с. Герман - съответно 92 лв./кв.м и 109 лв./кв.м.

Изводът на “Зелени закони” е, че най-добрият начин да се изпълни решението на ЕК за възстановяване на държавната помощ от заменките е МЗХГ да предложи бенефициентите да върнат придобитите чрез заменки държавни гори, като за случаите при които държавните имоти не бъдат върнати доброволно, да се извършат нови „пазарни оценки“ от независими експерти. В случай че българските институции неглижират установените от нас нарушения, то отново ще разчитаме европейските институции да защитат обществените ни интереси.

Запознайте се с пълния анализ в прикачения файл, както и с приложенията към него:

Приложение:



1. Карти на пазарните цени според оценителските доклади и административно определените цени

2. Таблица с данни за пазарните цени и административните цени, както и за реалната и за занижената незаконна държавна помощ за всички изследвани оценителски доклади

3. 14 броя анализи на изследваните 100 оценителски доклада

Карта на заменките: https://www.arcgis.com/home/webmap/viewer.html?webmap=4778f4d471834701a9d0669be226cd53&extent=27.7234,42.9088,28.0825,43.0402


Прикачени файлове
https://www.zelenizakoni.com/sites/default/files/attachments/analysis-zelenizakoni-report-by-agrolesporekt-on-forest-swaps_07042020_0.pdf